الإخلاء التجاري المنظم

الفكرة باختصار:

فكرة وقائية تغني صاحب الملك من اللجوء للمحاكم لإخلاء العين المؤجرة و ذلك بتضمين العقود شرطاً أو إلحاق ورقة تعهد/تفويض تخول المؤجر صلاحية إخلاء العين المؤجرة في حالات معينة منها عدم استيفاء الأجرة على سبيل المثال، و ذلك بفتح العين المؤجرة عنوة و إزالة ممتلكات المستأجر بطريقة مبتكرة و منظمة و بمحضر مثبت في حضور عدة جهات (ممثل المؤجر+ممثل شركة الأمن+مدير السوق، و أي جهة أخرى)، و الاحتفاظ بالبضاعة في مكان معين و مدة زمنية معينة ليتسنى للمستأجر أخذها، و التصرف بها إلم يحضر بعد نفاذ المهلة. و كل هذا يتم بعد توجيه خطابات انذار للمستأجر في قبل و بعد كل مرحلة من مراحل الإخلاء.

المناقشة:

أ. الرأي الشرعي:

-الإيجابيات

1.الأصل في الشروط الإباحة.

2.موافقة المستأجر على شرط الإخلاء المنظم من قبل المؤجر يعد تفويضاً/تنازلاً منه عن حقه في تسليم العين المؤجرة بعد إخلاء ممتلكاته الخاصة منها. المستند: الأدلة العامة من الكتاب و السنة بالوفاء بالعقود و شروطها.

3.بقاء المستأجر في العين المؤجرة يعد غصباً للعين، و قد أحل الشارع للمسلم استيفاء حقه من الغاصب للمال بشروط. المستند: مسألة الظفر.

-السلبيات

1.قد يكون من قبيل الإكراه، خاصة إذا طلب ممن هو متعاقد حالياً توقيع مثل هذا المستد، فقد يوقعه خوفاً من مضايقته أو إلغاء عقده. الحل: عدم تنفيذه على أصحاب العقود الحالية.

2.تحقق الشرط أو انتفاؤه أمر يحتاج إلى إثبات ما يعني نشوء خلاف على تحقق الشرط من عدمه. الحل: أن يتم الإخلاء من قبل لجنة مكونة من عدة جهات ليكونوا شهوداً و حفظ الإنذارات الموجههة للمتخلف عن السداد.

ب. الرأي النظامي:

-الإيجابيات

1.لم نجد في النظام ما يمنع من استخدام الطريقة ألا بعض الأحكام القضائية و التي تكون في أغلبها في إخلاء المساكن.

2.أن إجراء الاحتفاظ بالبضاعة مدة من الزمن و عدم حضور العميل لأخذها و بيع الجهة لهذه البضاعة معمول به في كثير  من الجهات، مثل: مغاسل الملابس، شركات الشحن. و يبقى التحرز في ذلك بإطالة مدة انتظار العميل ليأتي ليأخذ بضاعته من المخزن.

3.أخذ الموافقة المسبقة و التفويض من المستأجر يعد مستنداً مهماً و قابل للمحاجة به أمام القضاء، خاصة أن عملية الإخلاء منظمة و فيها محضر من جهات متعددة (شهود). إضافة إلى أن عبء الإثبات سينتقل إلى المستأجر و ذلك لإثبات وجود تلف أو مخالفة من قبل المؤجر بإخلاء العين.

-السلبيات

1.أن إخلاء العقار من اختصاصات ولي الأمر و تنفيذه دون أمر قضائي يعد افتئاتاً على ولي الأمر. التعليق: يمكن تجاوز هذا المأخذ بالجواب عنه أن المستأجر فوض المؤجر بعمل الإخلاء و التعهد بإزالة بضاعته بطريقة اتفاقا عليها مسبقاً.

2.وجود تعليمات بإناطة الإخلاء إلى جهات رسمية معينة. التعليق: لم نجد ذلك.

3.قد تنشئ دعاوى ضرر أو اعتداء أو تعدي على الممتلكات. التعليق: الموافقة المسبقة (التفويض) يضعف موقع المدعي خاصة إذا ذكرت تفاصيل و طريقة هذا الإخلاء و حالاته.

جـ. رأي الخبراء :

أفاد عدد من الخبراء (قاض و قاض سابق) أن العملية إن كانت مرتبة بموافقة مسبقة من المستأجر على شرط الإخلاء من قبل المؤجر و تمت العملية بعد توجيه انذار له و أزيلت الممتلكات (البضاعة) بطريقة سلسة و بإعلام للمستأجر عن ذلك و إمهاله مدة من الزمن ليأتي ليأخذها قد يكون إجراءً كافياً و سليماً. لكن المؤجر قد يؤاخذ من ناحية تلف البضاعة المنقولة لو حصل.

و أفاد بعض المحاميين أن التصرف في العين المؤجرة بفتحها و تفريغها يعد اعتداء على الممتلكات و أن ذلك يجب ألا يتم إلا بأمر قضائي. و يوجد سوابق مشابهة بأن أخذ موافقة العميل لا تؤثر في ثبوت المؤاخذة على التصرف في العين المؤجرة، و مثاله: التأجير المنتهي بالتمليك حيث يوجد أحكام قضائية بمعاقبة الشركة الساحبة للسيارة و معاقبة الموظف المباشر. التعليق: الأحكام القضائية فيها حيثيات أدت إلى إدانة الشركة (المؤجرة)، و ذلك مثل ما وقع في أحد القضايا أن المواطن سدد القسط المتأخر و لم ترجع له السيارة و هذا في نظري و غير ذلك من الحيثيات في القضية إياها أدى إلى وقوع الشركة في مخالفات. بالإضافة إلى أن وزارة الداخلية أصدرت أمراً خاصاً لهذه الشركات بعدم سحب السيارات، إلا أن الشركات احتاطت لمثل هذا القرار بتوقيع المستأجر تعهداً و تفويض للشركة بسحب السيارة. إذن المشكلة تظهر في طريقة تطبيق عملية السحب و الإخلاء، و الله أعلم. 

النتيجة:

أن (الإخلاء المنظم) يلزم منه تنظيم عملية الإخلاء و الإزالة، بحيث ينذر المستأجر بموعد فتح المحل عنوة و يكون ذلك بحضور عدة جهات مشرفة (شركة الأمن+إدارة السوق+ممثلي المؤجر مثلاً) كشهود على هذه سلامة العملية و حالة البضاعة المزالة و يوقعون على محضر مشترك بفتح العين المؤجرة و ازالة ما فيها و من ثم الاحتفاظ بها في مخازن السوق بشكل يحفظها لمدة زمنية مع اعلام المستأجر بالمهلة المعطاة له لأخذ البضاعة و بعدها يمكن تصريف البضاعة ببيعها و التصرف فيها. و يمكن وضع بند اضافي في العقد يفيد باحتساب أجرة يومية على البضاعة المزالة و المخزنة في السوق و تستوفى القيمة من بيع البضاعة المخزنة.

إلا أن الإدارة تنصح بتطبيق الفكرة على مستوى ضيق كتجربة لردة فعل القضاء و الجهات الرسمية قبل تطبيقها بشكل واسع. حيث تقع الإشكالية من ناحيتين:

1. أن السوابق القضائية غير مطابقة لمحتوى الفكرة المقترحة (الإخلاء المنظم).

2. أن التعاميم الداخلية لجهات الضبط غير منشورة و غير واضحة.

لذا نرى تنظيمها بشكل جيد و توضيح طريقة الإزالة للمستأجر و توقيعه على المستندات المطلوبة (العقد+التفويض).

الصيغة المقترحة:

يوجد خياران لإضافة الإخلاء المنظم للعقد، و هما:

1. بند في العقد.

2. تعهد و تفويض يلحق بالعقد.

على أن تكون الصيغة المقترحة كالتالي:

(يفوض و يتعهد الطرف الثاني (المستأجر) للطرف الأول بالتالي:

1.صلاحية إخلاء العين المؤجرة و إزالة ما فيها و ذلك بعد انتهاء العقد أو بتأخر الطرف الثاني عن دفع الأجرة لمدة شهر من تاريخ حلولها على أن يسبق ذلك إنذاراً من قبل الطرف الأول للطرف الثاني بالسداد و الإخلاء أو بأحدهما. و أن يكون الإخلاء بحضور لجنة مكونة من (ممثل المؤجر+ممثل شركة الأمن+مدير السوق، و أي جهة أخرى) على أن يوقعوا محضر للإخلاء و على أن تحفظ البضاعة المزالة لدى الطرف الأول لحين استلامها من قبل الطرف الثاني.

2.حفظ الطرف الأول البضاعة المزالة لمدة شهر واحد فقط في مخازنه مع إعلام الطرف الثاني بضرورة دفع الأجرة المتأخرة و الحضور لأخذ البضاعة المزالة خلال هذه المهلة، و لا يتحمل الطرف الأول أي اضرار تقع على البضاعة.

3. أنه و عند عدم تجاوب الطرف الثاني بالحضور و استلام البضاعة المزالة فإن الطرف الثاني بذلك يوافق على التنازل عن قيمة البضاعة لسداد ما عليه من مبالغ مستحقة للطرف الأول و كهبة بلا مقابل للطرف الأول للمبلغ المتبقي بعد سداد المبالغ المستحقة.

كما يتعهد الطرف الثاني بدفع أجرة يومية قدرها (...) و ذلك لقاء تخزين البضاعة المزالة في منشأة الطرف الأول.

- اقتراح آخر:

اضافة تكلفة الماء/الكهرباء/التكييف من ضمن الاجار بحيث لا يتجزأ المبلغ و يوضع بند في العقد أن عدم سداد المستأجر سيعرضه لانقطاع الموارد لعدم السداد للجهات المطالبة.